Nájem: Porovnání verzí

'''Nájem''' je typ [[závazek|závazku]], který vznikne uzavřením nájemní [[smlouva|smlouvy]]. V ní se pronajímatel a nájemce dohodnou na tom, že nájemce může za ''nájemné'' dočasně užívat určitou konkrétní [[Věc (právo)|věc]] pronajímatele.<ref>§ 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „OZ“.</ref> Nájemce může pronajatou [[věc]] dále pronajmout (''podnájem''), jestliže s tím souhlasí pronajímatel.<ref>§ 2215 OZ.</ref> Pronajímat lze věci [[Nemovitá věc|nemovité]] i [[nezuživatelné věci movité]] movité nebo i část [[nemovité věci]]. Také lze pronajmout věc, která má v plánu vzniknout, ale pouze pokud je tato informace dostatečně zdůrazněna při uzavření nájemní [[Smlouva|smlouvy]].<ref>§ 2202 OZ.</ref>

Druhy nájmu: obecný, nájem [[byt]]u, prostoru sloužícího k [[podnikání]], podnikatelský nájem [[Movitá věc|movitých věcí]], nájem [[Dopravní prostředek|dopravního prostředku]] a [[ubytování]].<ref>Selucká, M. ''Nájem a podnájem bytu''. Brno: Computer press, 2005, ISBN 80-251-0800-7, str. 37.</ref>

* [[Nehmotný dlouhodobý majetek|Věci nehmotné]] – za věci nehmotné se považují statky nehmotné povahy i práva a jiné věci, které postrádají hmotnou podstatu.

* Věc hromadná, soubor věcí – věc hromadná ([[statek]], hospodářský celek), soubor věcí (více vozidel, soubor bytů a [[Nebytový prostor|nebytových prostor]]).<ref name=":3">''Komentář k občanskému zákoníku''. Svazek V. Praha: Wolters Kluwer Česká republika, 2014. Komentáře Wolters Kluwer, ISBN 978-80-7478-638-9, str. 1067–1068.</ref> 

'''Pronajímatel je osoba, která pronajímá určitou věc'''. Základními [[Povinnost|povinnostmi]] pronajímatele je přenechat věc nájemci v takovém stavu, aby jí mohl užívat k obvyklému [[Účel|účelu]] a udržovat danou věc ve stavu, aby mohla sloužit k užívání, pro které byla pronajata. Zároveň povinností pronajímatele je odevzdat nájemci věc se vším, co je potřeba k jejímu řádnému užívání, jedná se zejména o [[příslušenství]] věci nebo listiny, aby mohla být pronajatá věc trvale užívána (např. rezervní pneumatika, [[technický průkaz]] od vozidla, [[manuál]] a poučení, jak o pronajatou věc pečovat). Povinnost je zajistit nájemci nerušené užívání pronajaté věci po dobu nájmu.<ref>''Komentář k občanskému zákoníku''. Svazek V. Praha: Wolters Kluwer Česká republika, 2014. Komentáře Wolters Kluwer, ISBN 978-80-7478-638-9, str. 1075–1077.</ref> Pronajímatel má [[právo]] požadovat přístup k pronajaté věci za účelem [[Kontrola|kontroly]], zda-li je věc užívána řádným způsobem.

'''Nájemce je osoba, která si za určitý obnos (nájemné) věc pronajala'''. [[Povinnost|Povinností]] nájemce je pronajatou věc užívat za předpokladu, že tak bylo stanoveno ve smlouvě, a musí ji užívat takovým způsobem, na kterém se písemně dohodl s pronajímatelem. Nájemce má právo poskytnout pronajatou věc podnájemníkovi, pokud není v nájemní smlouvě stanoveno jinak. Rozhodne-li se však nájemce učinit tak bez souhlasu pronajímatele, má pronajímatel právo odstoupit od smlouvy. Další povinností plynoucí nájemci je také strpět určité opravy, které nelze odložit na dobu po uplynutí nájemní smlouvy, ačkoliv mu nastalé opravy způsobí omezení v užívání pronajaté věci.<ref>Selucká, M. ''Nájem a podnájem bytu''. Brno: Computer press, 2005, ISBN 80-251-0800-7, str. 41.</ref>

Nájemní [[smlouva]] je [[dokument]], uzavřený mezi pronajímatelem a nájemcem. Smlouva musí být vyhotovena v písemné formě a měla by obsahovat určité náležitosti, např. ''označení předmětu nájmu, vymezení příslušenství, pronajímaný objekt musí být označen číslem, umístěním v domě, označením čísla domu, ulice nebo obce, ve které se pronajímaný objekt nachází. Podstatné je uvést počet místností, rozsah příslušenství bytu s jeho vybavením, stav bytu/domu, výše nájemného, způsob plateb, případy, kdy je možné, že pronajímatel zvýší nájem, úhrada za poskytnuté služby a možnosti změny nájemní smlouvy.'' Bez uvedení těchto náležitostí je smlouva neplatná. Pokud není nájemní smlouva uzavřena písemně, pronajímatel nemá právo cokoliv namítat vůči nájemci a prohlašovat neplatnost smlouvy z důvodu, že nájemní smlouva nebyla dodržena. Existuje však [[výjimka]]. Pokud nájemce užívá byt/dům po dobu tří let a přesto nebyla uzavřena nájemní smlouva v písemné formě, považuje se za uzavřenou. Jedná se o [[tzv. [[faktický nájem]]. Slouží jako [[ochrana]] proti pronajímateli před jeho rozhodnutím náhle ukončit nájem. Od nájemní smlouvy musíme odlišit tzv. ''podnájemní smlouvu''. Podnájem je [[vztah]], kdy samotný nájemce domu nebo bytu či jen jeho část pronajme další osobě „podnájemci“„[[Podnájemník|podnájemci]]“. Podnájem na [[rozdíl]] od nájmu není zákoně chráněn.  V této smlouvě lze zaznamenat důvody pro [[výpověď]] z podnájmu, [[Výpovědní doba|výpovědní lhůtu]] či důvody odstoupení od smlouvy. Zánik podnájmu je vždy nejpozději se zánikem nájmu nebo po uplynutí doby, na kterou byl sjednán.<ref>Taraba, M., Veselá , L. ''Rádce nájemníka bytu'', Praha: Grada, 2012, ISBN 978-80-247-4405-6, str. 8.</ref>

Do nájemní smlouvy je zahrnut také prostor sloužící k podnikání – prostor, místnost, pouze v případě, je-li účelem nájmu podnikatelská činnost a její provozování, bez zřeteluzřetel na skutečnost, je-li účel samotného nájmu v nájemní smlouvě zaznamenán. Při ukončení nájmu formou výpovědi ze strany pronajímatele, je nájemce oprávněn požadovat náhradu ''[[„zákaznické základny“]]'', která byla vytvořena nájemcem, v době nájmu. Její výše není přesně stanovena a tak závisí čistě na dohodě smluvních stran nebo rozhodnutí soudu.  Avšak tato náhrada není vymahatelná v případě, došlo-li k výpovědi z nájmu kvůli hrubému porušení povinností. Ve smlouvě o prostoru sloužícího k podnikání může být zaznamenáno také například povinnost nájemce zajistit údržbu a úklid v předmětu nájmu.<ref>§ 2302 OZ.</ref> Další typ nájemní smlouvy je přenechání dopravního prostředku.  [[Povinnost|Povinností]] pronajímatele je odevzdat nájemci spolu s [[Dopravní prostředek|dopravním prostředkem]] veškeré potřebné doklady, tak aby byl prostředek způsobilý k běžnému užívání. Pokud se tak nestane, právo nájemce je požadovat odstranění vady. A jeho povinností je udržovat dopravní prostředek v takovém stavu, v jaké jej nájemce od pronajímatele převzal, ačkoliv s přihlédnutím k obvyklému [[opotřebení]].<ref>§ 2321-2325 OZ.</ref>

Nájem je obecně ve smyslu ustanovení [[Občanský zákoník (Česko, 2012)|občanského zákoníku]] dočasným [[Právní vztah|právním vztahem]]. Nabízí se hned dvě možnosti k uzavření [[Smlouva|smlouvy]]. Nájemní smlouva je tedy možná uzavřít na dobu určitou, tak na dobu neurčitou. Pokud účastníci nebudou mít vůli sjednat nájem na dobu určitou, bude to automaticky znamenat uzavření smlouvy na dobu neurčitou. Pokud je nájem sjednán na dobu určitou, je nutno tuto dobu ve smlouvě vymezit.<ref>Liška, P., Lišková, V. ''Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Komentář.'' Praha: C. H. Beck, 2005. ISBN 80-7179-371-X, s. 13.</ref> Dohodne-li se pronajímatel a nájemník na době určité, která je delší než padesát let, má se za to, že nájem je ujednán na dobu neurčitou s tím, že lze v prvních padesáti letech smlouvu vypovědět pouze z ujednaných důvodů v určité předem dohodnuté výpovědní době. Nájem bytu podle nového občanského zákoníku může skončit za určitých podmínek. Těmi důvody jsou: [[dohoda]] pronajímatele a nájemce, uplynutí doby, ukončení výkonu práce, nemožnost plnění, [[smrt]] nájemce, odstoupení od smlouvy, splynutí, narovnání, zánik členství v bytovém družstvu, vyklizení bytu nebo výpovědí.<ref>''Bulletin advokacie'', Česká advokátní komora, autorka - advokátka z Kroměříže, str.33, č.11/2014.</ref>

[[Kauce]] znamená peněžitou jistotu, dočasnou [[Záloha (finance)|zálohu]]. Slouží k zajištění povinností nájemce plynoucí z nájmu. [[Kauce]] nesmí být větší než šestinásobek měsíčního nájemného. Po skončení doby nájmu pronajímatel kauci vrátí nájemci.<ref>''Komentář k občanskému zákoníku.'' První vydání. Praha: C. H. Beck, 2014. ISBN 978-80-7400-529-9.</ref>

Nájemné je označení pro [[Platba|úplaty]] za užívání věci, kterou si nájemník pronajal. Vedle samotné částky nájemného může být povinností nájemce uhradit i platby, které s pronajatou věcí souvisejí. Např. dodávky vody, odvádění odpadních vod, atd. <ref name=":0">''Komentář k občanskému zákoníku''. Svazek V. Praha: Wolters Kluwer Česká republika, 2014. Komentáře Wolters Kluwer, ISBN 978-80-7478-638-9, str. 1108–1109.</ref> Výše nájemného je určená dle smluvní dohody mezi pronajímatelem a nájemcem, ale omezena [[zákonem o cenách č. 526/1990 Sb.]] Podle tohoto zákona pronajímatel nesmí zneužít svého hospodářského postavení k tomu, aby mohl získat nepřiměřený prospěch prodejem za [[Cena|cenu]], která zahrnuje [[Náklad|neoprávněné náklady]] či nepřiměřený [[zisk]]. Také nájemce nesmí zneužít svého hospodářského postavení ve prospěch nákupu za cenu, která nedosahuje oprávněných nákladů. Pokud nebyla v nájemní smlouvě stanovena výše nájemného, nájemce platí tzv. obvyklé nájemné, jehož částka je přiměřená věci a místním okolnostem.

Nájemné může mít podobu peněžité formy, ale také i nepeněžité. Tou se rozumí platba nájemného v ''[[Naturální obligace|naturáliích]]'' ([[Výrobek|výrobky]], [[zboží]], [[Surovina|suroviny]]) nebo také ''provedením určitých prací'' ([[rekonstrukce]] věci) či ''poskytování určitých služeb'' ([[Správa|správa budovy]]).<ref name=":0" />